История в аренду. Спасёт ли бизнес архитектурные памятники и уникальные здания?

Бремя истории.

Оренбургская область богата памятными местами и историческими объектами. В официальный государственный реестр, по данным на начало этого года, внесено почти 800 объектов культурного и исторического наследия. 388 из них расположены непосредственно в городе Оренбурге.

В реальности уникальных зданий, представляющих ценность, гораздо больше — практически весь исторический центр города застроен такими. В отдельный реестр они хоть и не внесены, но представляют из себя не типовые «бетонные коробки», а как раз образцы старинной постройки конца XIX — первой трети ХХ веков.

И почти все — находятся в плачевном состоянии.

Группа активистов «Оренбургский стражЪ» (часть из них являются членами ВООПиК), появившаяся осенью прошлого года, в социальных сетях давно бьёт тревогу:

— Памятники культуры и истории сегодня находятся в ужасном состоянии, их никто не ремонтирует и не восстанавливает, более того, часть домов, считающихся вновь выявленными памятниками или домами ценной застройки, сегодня расселены.

Мародерство управляющих компаний, просто жителей, а еще и аварийное состояние (хотя дома очень крепкие) «вынуждают» УЖКХ города сносить их, так как они представляют опасность.

Расселены не совсем старенькие домики, а дома в историческом центре города, и целыми линиями и кварталами (будто специально под снос и новую застройку). Сегодня дома заколочены досками, но не охраняются — нет денег. Скоро они рухнут. Процесс утраты этих зданий старинной постройки невосполнимый.

У управляющих компаний тоже своя правда — почти все эти здания имеют собственников, которые и должны следить за их надлежащим состоянием. Но зачастую владельцы, получившие «исторически хибарки» в рамках приватизации ещё в 90-х, давно переехали в более приличное жильё. А те, кто остался — вынуждены это делать из бедности. Ведь это только звучит красиво — особняк 19 века. А на практике это означает отсутствие нормального водопровода, старая навесная электропроводка, туалет — в лучшем случае самодельный, а в худшем — и вовсе «гальюн» на улице. До сих пор десятки семей живут в историческом центре города, не имея ванн и душевых кабин. Помыться можно только в общественной бане — или в тазике на символической кухне.

Дворянское гнездо.

Желание сохранить исторический облик города, его уникальную купеческую застройку более чем объяснимо. Но как это сделать практически? На какие деньги? «Культурные» бюджеты города и области более чем скромные. А для восстановления старых зданий нужны не миллионы даже — миллиарды рублей. Так, например, только на приведение здания знаменитой гагаринской «лётки» в относительный порядок реставраторы просят суммы от 1,3 до 1,6 миллиардов рублей. Для сравнения — весь бюджет Оренбурга — 9,8 миллиардов в год…

Чуть более года назад в Оренбуржье стали активно продвигать программу аренды исторических зданий за символическую сумму. Любой инвестор мог взять на 49 лет объект, заплатив всего 1 рубль по договору — и пользоваться им в своих интересах. Правда, при этом он же обязывался за три-пять лет привести здание в порядок, выполнив капитальный ремонт или реставрацию (в зависимости от категорийности). Был подготовлен первый пул из 58 наиболее интересных в этом смысле зданий, но инвесторы явно не торопились выстраиваться в очередь. Соглашения о намерениях высказывали в отношении 12 зданий.

— На сегодня, насколько нам известно, ни одной практической реализации этой концепции «аренды за рубль» в городе так и нет,— комментирует историк и активист оренбургского отделения ВООПиК, инициатор создания группы «Оренбургский стражЪ» Вера Арнгольд.

— Заявлялись около десятка инвесторов, два вроде даже как вышли на подписание договора с администрацией города, но как-то всё очень медленно тянется.

Причём инвесторы были довольно серьёзные, например Духовное управление мусульман Оренбургской области интересовалось объектами, представляющими историко-религиозную ценность. Но одно дело — радоваться фактически бесплатной аренде, и совсем другое — подсчитать, во что выльется капремонт.

— Реставрация обойдётся в десятки раз дороже обычных ремонтных работ на типовом здании, объясняет эксперт компании, занимающейся реставрационными работами «НовТехноСтрой» Ирина Дорофеева.

— Цена за восстановление исторического облика 1 кв. метра фасада будет стоить примерно 6,5 — 8 тысяч рублей. И это без учёта разработки проекта реконструкции и затем его обязательной государственной экспертизы.

Таким образом, только сохранение фасада среднего купеческого двухэтажного дома обойдётся в 8 — 10 миллионов рублей. А если посчитать все работы — и внутри, и снаружи, то дешевле построить новый объект, чем содержать исторический.

— Деньги нужно вкладывать огромные, и фактически — в чужую собственность, — комментирует Вера Арнгольд. — Пусть 49 лет и очень большой срок, но где гарантия, что договор администрация не расторгнет раньше? Наше предложение — продавать эти здания, тогда инвестор пойдёт охотнее. За тот же рубль, пусть. Это лучше, чем дождаться полного разрушения, когда спасать будет уже просто нечего.

Но и с продажей не всё так просто. Закон сейчас накладывает кучу ограничений на операции с «исторической» недвижимостью. Ещё больше проблем с ремонтом и содержанием будущего «дворянского гнезда», причём дело не только в цене. Громоздкая нормативная база делает крайне затруднительной восстановление изрядно пострадавших от времени домов. Если объект признан памятником архитектуры, то даже кирпич из фасада нельзя заменить на современный, окна поменять на пластиковые с высоким коэффициентом сохранения тепла. Это уже будет считаться серьёзной переделкой и за подобные можно реально схлопотать уголовное наказание. Поэтому всё приходится делать чуть ли не штучно, а в иных случаях и вовсе аналогов не подобрать.

Эксперты утверждают, что законодательство в этом смысле у нас чересчур строгое. Нужны послабления, иначе никто не хочется связываться даже с небольшими ремонтами. Причём закон не разделяет, реставрацию какого исторического объекта проводят современными материалами — Исаакиевского собора в Петербурге или домика купца в Бугуруслане. И если на Исаакий деньги в казне точно найдут, то на Бугуруслан —сильно вряд ли.

Турист нам поможет?

Увеличить интерес инвесторов к восстановлению архитектурных памятников должна новая комплексная программа развития туристической и рекреационной инфраструктуры Оренбурга. Именно такую мысль члены ВООПиК и попытаются донести до властей на предстоящем 21 мая форуме «Город-бизнесу, бизнес-городу».

Идея, в целом, незамысловата: создавать «туристические улицы» в Оренбурге, по которым гуляли бы гости города, заходили в кафешки — сувенирные лавки, тратили бы деньги. И тогда инвестору будет интересно брать на восстановление дома в старой части города, создавая эдакие атмосферные «островки былого».

Подобный подход, кстати, вполне успешно сработал в Казани, которая очень быстро стала одним из ведущих туристических центров России. Но это — город-миллионник, в который федеральный центр «вкачал» десятки миллиардов перед Универсиадой. А кто даст хотя бы половину казанских ресурсов Оренбургу?

— В городе, где вымирает малый бизнес, где закрываются кафе и рестораны, так как у людей элементарно нет денег — о каких инвестициях в исторические здания можно говорить? Даже простейшая кофейня обойдётся в 1,2-1,5 миллиона рублей, и это если повезёт со зданием. Ибо в основном старые дома нужно капитально перестраивать, чтобы проходить по современным требованиям СанПИНов и пожарных. Кто даст эти деньги предпринимателю? Банк в залог рухлядь не возьмёт. Но даже если и нашёл деньги — как возвращать? Средний чек в кафе за последние 2-3 года упал в разы — люди экономят на всём. Проект — чистая утопия! — возражает оренбургский предприниматель Владимир Тишин.

Вера Арнгольд же в свою очередь предлагает подключать к созданию концепции сразвития туристические компании, частично перенаправлять потоки людей, едущих отдыхать в Соль-Илецк на солёные озёра. Но и здесь всё упирается в платёжеспособный спрос: а поедут ли тратить деньги в сувенирных лавках и ресторанах те, кто едва-едва наскрёб на автобусный тур до «солёнки»?

«Никому ничего не надо…»

Активисты ВООПиК в Оренбурге удивляются наплевательскому отношению властей даже к тем памятникам архитектуры и истории, которые интересны инвесторам. Как пример — скандал со сносом обкомовской дачи: объект культурного наследия пустили под бульдозер ради коммерческой застройки.

— Дело же доходит до абсурда — городские чиновники приглашают инвестора посмотреть исторический объект, а там — свинарник страшный, бомжи, мусором комнаты завалены чуть не под потолок. Конечно, это предпринимателя отпугивает… То есть мы даже не умеем создать хотя бы подобие инвестиционной привлекательности! Всем на всё наплевать! — недоумевает активистка ВООПиК.

Удастся ли новой власти сдвинуть проблему «исторического бремени» сдвинуть с мёртвой точки - вопрос. Но скептики уверены: ветшающий центр, заброшенные купеческие дома, где теперь, полтора века спустя вместо купцов второй гильдии живут обычные бомжи, нельзя решить без решения проблемы повышения уровня жизни оренбуржцев вообще. Оренбург из заштатной провинции опять должен стать инвестиционно-привлекательным городом, притягивающим молодые кадры, деньги, а не быть вечным донором.

Смелую идею блогера Андрея Лысенко создать на базе разваливающегося гагаринского лётного училища федеральный центр Роскосмоса - лишь один из возможных вариантов решения этой проблемы. Более глобальный законопроект о переносе государственных офисов в исторические здания с целью сохранения последних сегодня пытаются "протолкнуть" в Госдуму. Получится ли?

Пока же активисты стараются хотя бы законсервировать старые здания, чтобы предотвратить их разрушение. Или через пять-семь лет тема просто станет неактуальной - спасать будет нечего.